■ 사회자
○ 소장님,
- 글로벌 경제가 전대미문의 마이너스 성장세를 보이고 있고,
- 코로나 사태가 장기화될 것이란 전망이 나오고 있는데도 불구하고,
- 주식 시장이 활황세를 타고 있고 아파트값이 급등하는 현상을 보면서,
- 저는 도저히 이해가 되질 않는데,
- 먼저 주식시장에서 나타나고 있는 현상에 대해 이야기를 해주시죠.

■ 이호연
○ 최근 코스피가 초 대비 8% 올랐고, 3월 저점 대비 60% 이상 상승했는데,
- 지극히 비정상적으로 주식시장이 과열됐다는 생각이 듭니다.
- 코로나 19사태로 시중에 돈이 너무 많이 풀려 있다는 점을 빼면 주식가격이 이렇게 폭등할 이유가 전혀 없습니다.
○ 그런데, 최근 '버핏 지수(Buffett indicator)'가 최근 30개월 만에 최고 수준에 도달했다는 분석이 나왔습니다.
- 버핏 지수는 각국 상장 주식 총 시가총액을 분기별 국내총생산(GDP)으로 나눈 값인데
- 밸류에이션을 측정할 수 있는 최고의 단일 척도로 알려져 있습니다.

○ 미국의 2000년 닷컴버블 시 버핏지표는 140,
- 2007년 미국 부동산버블이 절정에 달했을 때 100%선이었는데,
- 지난 2분기 미국의 버핏 지수는 183%이고,
- 한국의 버핏 지수는 102% 수준이기 때문에 극도로 경계를 해야 할 필요가 있을 것입니다.

○ 더욱 조심해야 할 사안은 20대 동학개미들이
- 코로나 19 이후 급증한 유동성 탓에 주가가 폭등하자
- 20대 청년들이 빚을 내서 주식 투자에 뛰어들고 있는데,
- 이들이 투자를 위해 증권사에서 빌린 돈인 ‘신용공여액’이 2년 반 만에 2.3배로 늘어났다고 합니다.


○ 이런 현상은 비록 우리나라에서만 나타나고 있는 현상이 아니라,
미국에서는 ‘로빈 후드’로, 중국에서는 ‘청년 부추’로 불리는 20대 청년들이 무섭게 뛰어들어 성난 황소 장으로 달구고 있는 것입니다.

○ 이들은 가장 최근에 발생했던 서브프라임 모기지 사태 발생 시의 주식 폭락 경험도 없는 세대라
- 공포는 없이 탐욕만 쫓는 것이 아닌가 하는 걱정이 됩니다.

○ 대체로 대규모 주식 폭락 사태 발생 직전까지는
- 내재가치 분석이나 미래가치 등에 대한 이론적 근거는 내버려두고,
- 거품 속에서 움직이는 미친 장세를 보이고 있었는데,
- 현재 주식 시장이 그런 양상을 띄우고 있기 때문에 냉정을 되찾을 때가 됐다고 생각됩니다.


■ 사회자
○ 고명섭 사무총장님,
- 아파트 값 상승세는 주춤거리고 있다는 분석이 나오고 있는데,
- 부동산 가격 추이에 대해 언론은 어떻게 보도를 하고 있는지 말씀해 주시기 바랍니다.

■ 고명섭
○ 문재인 정부 출범 이후 아파트 값이 가파르게 오른 것은 사실입니다.
○ 경실련은 문재인 정부 출범 이후 서울 전체 주택가격이 635조 원 올랐다는 주장을 하고 있습니다.

○ 부동산 정보업체 ‘부동산114’에 따르면
- 지난달 말 기준 서울 아파트의 가구당 평균 매매가격은 10억원을 넘어선 것으로 나타났고,
- 강남구는 평균 매매값이 20억원을 돌파했습니다.

○ 박근혜 정부 시절 최경환 장관이 빚내서 집사라하는 정책 발표 이후 7년 동안 두 배 정도 올랐습니다.
○ 전셋값도 천정부지로 치솟고 있습니다.
- 월간 KB주택가격동향을 보면 지난달 서울의 아파트 평균 전셋값은 4억9922만원으로 5억원에 육박했는데,
- 1년 전보다 7.7% 상승했습니다.

○ 한국감정원 기준으로도 서울 아파트 전세가격은 59주 연속 상승세를 타고 있습니다.

■ 사회자
○ 소장님,
- 저희가 ‘을의 반란’에서 2회에 걸쳐 아파트값 문제를 다뤘었는데,
- 아파트값도 이렇게 단기간 내에 급상승하는 것도 비이성적 투자가 판을 치고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 드는데,
- 어떻게 보시는지 말씀해 주시기 바랍니다.

■ 이호연
○ 부동산 정책 실패와 풍부한 유동성 현상이 맞물려 일어난 현상이라고 봅니다.

○ 부동산 정책의 문제는
- 문재인 정부가 아파트 공급대책이 부족한 상태에서,
- 임대사업자 우대 정책으로 평범한 사람들까지 갭투자에 나서도록 독려했다는 점,
- 그리고, 시중에 지나치게 많이 풀려 있는 부동자금 상황을 간과한 것이 큰 실책으로 지적할 수 있을 것입니다.


○ 어쨌든 아파트 가격과 전세가격의 급등세는 서민들과 청년층들의 건전한 경제활동 의지를 꺾어,
- 이생집망이나 영끌이라는 부정적 의미의 유행어를 만들었습니다.


○ 서민층이나 청년층이 아파트 구입 의지는 커녕,
- 벌어서 오른 전세값 벌충도 불가능한 실정이기 때문에 정권에 대한 실망이 무척 컸을 것입니다.


○ 최근 2년간 오른 평균 전세값이 5천만원정도인데,
- 서민들이 빠듯한 살림으로 매월 2백만을 저축한다는 것은 현실적으로 힘든 실정일 것입니다.


○ 최근 은행권 신용대출액이 급등했는데 오른 전세값 때문이라는 분석이 나오고 있는데,
- 하물며 대출을 받기 어려운 사람들은 살던 전셋집에서 쫓겨날 지경에 처하게 된 것입니다.


○ 사정이 이러함에도 불구하고,
- 국회 법사위원장을 맡고있는 민주당 윤호중 의원은 부동산 관련 법안 처리 후
- ‘국민이 평생 집의 노예로 사는 것을 벗어난 날’ 등의 발언을 한 것과
- 국토부 장관을 비롯한 청와대 고위직들의 행태를 보면서
- 민심이반 현상이 나타나기 시작했고
- 급기야 정당 지지도가 뒤바뀌는 현상까지 나타났다고 봅니다.


■ 사회자
○ 고명섭 사무총장님,
- 최근 정부는 부동산 가격이 진정세로 돌아섰다고 보고 있는데
- 전세값은 천정부지로 오르고 있고,
- 아파트 값도 일시적인 거래절벽 현상이기 때문에 언제 다시 튈지 모를 것이란 분석도 나오고 있는데,
- 시장 상황을 어떻게 보시는지 말씀해 주시기 바랍니다.


■ 고명섭
○ 전문가들은 대체로 아파트를 비롯한 주거용 부동산에 거품이 많이 끼어 있다고 보고 있습니다.


○ 코로나 19사태로 자영업자들이 폐업이 속출하고 있어,
- 상가권리금이 폭락하는 추세를 보이고 있고,
- 상가나 오피스 공실율이 늘어나는 추세를 감안하면,
- 상업용 부동산 시장은 하락세로 접어 들었고,
- 이 추세는 상당 기간 지속될 것으로 예상됩니다.


○ 지난달 29일 한국감정원이 발표한 '상업용 부동산 임대동향조사'에 따르면,
- 전국 중대형 상가 평균 공실률은 12.0%로 전 분기(11.7%) 대비 0.3%포인트 늘어난 것으로 나타났는데,
- 이는 2009년 한국감정원이 관련 통계를 집계한 이후 가장 높은 수준인 것으로 알려졌습니다.


○ 상가권리금 하락과 공실율 증가는
- 상업용 부동산 가격 하락 현상을 불러올 것입니다.


○ 부동산 시장의 가격 민감도는 상업용 부동산이 주거용 부동산보다 높기 때문에,
- 조만간 주거용 부동산 가격도 하락하는 현상을 불러오게 될 것이다라는 것이 합리적인 예측일 것입니다.


○ 다만, 시중에 과도하게 풀려있는 유동성 문제와
- 정부의 실효성 있는 아파트 공급정책 등이 변수로 남아 있다고 봅니다.


○ 기사 검색을 하다가 상당히 공감이 가는 기사를 발견해 소개를 드리겠습니다.


○ 경제학자 한상춘 박사는 시카고 공포라는 용어를 사용하고 있는데,
- 시카고 공포란 도시 발전의 원동력이자 상징이었던 제조업이 쇠락하면서 빈집이 늘어나고 각종 범죄가 급증하며 시카고가 ‘유령도시’로 변한 현상을 말합니다.


○ 뉴욕을 비롯해 런던, 도쿄 등 세계 주요도시에서 대형 상업용 건물과 고급 주택의 거래 절벽 현상이 나타나고 있다는 것이고,
- 이런 현상은 우리나라에서도 곧 나타날 것이기 때문에
- 정부의 선제적 대책 마련이 필요하다는 주장을 하고 있는데,
- 상당한 설득력이 있어 깊이 공감이 갑니다.


■ 사회자
○ 소장님,
- 이야기를 듣다 보니 주식시장이나 부동산 시장의 활황세는 조만간 잦아들 것으로 예상됩니다.


○ 문재인 정부가 추가적으로 실효성있는 부동산 공급대책을 내놓다는 전제를 하게 되면
- 남아있는 변수는 시중 유동성문제와 코로나19의 장기화인 것으로 판단됩니다.


○ 그런데, 지난 경제통 방송을 통해
- 저희는 정부가 코로나19 사태가 장기적으로 우리가 안고 가야 할 상수로 인식하고 대비해야 할 것이라는 주문을 했습니다.


○ 그렇다면 남아있는 유일한 변수는 풍부한 시중 유동성 문제인데,
- 정부나 한국은행는 어떻게 유동성 관리를 해야 한다고 보시는지 말씀해 주시기 바랍니다.


■ 이호연
○ 먼저 시중에 풀려 있는 유동성이 어느 정도인지에 대해 말씀을 드리겠습니다.


○ 명목 국내총생산(GDP)을 광의통화(M2)로 나눠 계산하는 통화유통속도는 올 1·4분기에 0.64까지 떨어졌는데,
- 이는 한은이 통화량 집계를 시작한 2001년 12월 이후 가장 낮은 증상입니다.
- 우리 경제가 ‘유동성 함정’에 빠져 있는 것입니다.


○ 유동성 함정(Liquidity trap)이란 케인스 경제학에서 나온 말인데,
- 중앙은행이 시중은행에 통화를 아무리 공급해도 이자율을 떨어트리거나 물가를 변동시키지 못하는 상황을 말하는데,
- 사람들이 미래의 디플레이션을 예상할 때 나타나는 현상입니다.


○ 한국은행에 따르면, 지난 6월 말 기준 M2는 사상 최고 수준인 3천77조1천억원인 것으로 나타났습니다. - M2에는 현금, 요구불예금, 수시입출금식 예금(이상 M1) 외 - MMF(머니마켓펀드)·2년 미만 정기 예적금·수익증권·CD(양도성예금증서)·RP(환매조건부채권)·2년 미만 금융채·2년 미만 금전신탁 등
- 곧바로 현금화할 수 있는 단기 금융상품이 포함됩니다.