1. 부동산경매의 명과 암

일반인들에게 부동산경매는 오래전부터 남녀노소 학력상관없이 돈을 벌수 있는 재테크 수단으로 인식되어 왔으며, 경매가 대중화된 지금도 여전히 잘만하면 재산증식의 재테크수단임에 틀림이 없다.

박근혜 정부 들어 부동산정책 완화와 저금리기조로 부동산가격이 많이 상승하였으며, 아파트와 수익형 물건이 유난히 강세다. 경매물건은 매매 등으로 취하 변경되어 경매물건수가 몇해전 부터 많이 줄었다. 국내경기가 좋지 않음에도 지금도 꾸준히 부동산가격이 오르고 있는 이유를 필자도 설명하기는 쉽지 않지만, 장기적인 관점에서 수요와 공급, 인구변화구조로 지속적인 주택가격의 상승은 어려울 것이다.

어쨌든, 매도자 우위시장으로 가면서 매매보다 좀더 저렴하게 사려고, 또 부동산투자에 경매시장으로 눈을 돌리고 많은 사람들이 경매 입찰장에 모여들고 있다. 그런데, 부동산경매는 저렴하고 수익이 높은 물건을 살 수 있는 반면에 권리분석과 물건분석을 잘못할 경우 오히려 큰 손해를 입을 수 있는 영역이다. 그래서 일반인들은 경매를 배워서 투자하려고 책과 학원, 인터넷 까페, 인터넷강의 등을 통하여 배우고 있다. 그런데, 경매를 배워서 입찰에 참가하여 낙찰받기가 그리 쉽지만은 않다. 이미 많은 사람들이 경매를 입찰에 참가하고 있고, 물건이 평범하고 권리관계가 복잡하지 않은 아파트의 경우 수십대의 일 경쟁률에 감정가를 훌쩍 넘어가는 일이 흔한 일이 되었다. 한마디로 경매의 대중화로 더욱이 요즘 같은 경매시장에서는 수익을 내기란 쉽지가 않다.

그래서 경매학원, 경매책, 까페모임들은 NPL 등 새로운 투자방법을 제시하고, 다양한 강의로 유용한 정보와 지식을 전달함으로 경매공부에 도움이 되는 반면에 투자자의 욕구를 자극할 만한 문구와 광고로 많은 수강생을 유치하고 책의 판매부수를 높이면서 수익창출을 하기도 한다. 심지어 수강생들로부터 공동투자를 명목으로 투자금을 유치하여 사기를 치는 경우도 종종 발생한다. 얼마전 모 부동산경매 까페의 메니저, NPL 유명강사, 유명재테크강사가 투자금을 모집 및 편취하여 사기죄로 구속된바 있다. 모두가 책도 출간하고, 언론방송에도 출연하여 투자자로부터 신뢰를 얻기에 어려움이 없었다.

부동산경매로 사기치고 투자자들이 피해를 입는 일은 어제 오늘일은 아니다. 오래전부터 있어왔고, 지금도 어디선가 암암리에 진행중인 경우도 있을 것이다. 그럼에도 해를 지나도 변하지 않고 이런 일이 발생하는 이유는 무엇인가.

결국 피해보는 사람은 믿고 맡긴 투자자들인데, 안타까운 현실이다.

이런 사기를 당하지 않고 경매를 제대로 배우기 위하여 어떻게 하여야 할까

2. 사기로 피해입지 않고 부동산경매 제대로 배우기

(1) 본인이 경매를 알아야 한다. 사기를 당하는 경우를 보면 대부분 본인이 무지하여 당하는 경우가 많다. 강사가 책도 쓰고 언론방송에도 나온 사람이라고 하니, 투자자 본인도 투자내용을 잘 모르면서 강사를 믿고서 돈을 건네기가 쉽다.

부동산경매의 경우 부동산경매의 기본을 알고 주의를 한다면 절반은 피해간다. 경매의 기본은 투자내용이 무엇인지 절차와 방법을 이해하는 것이다. 구체적으로 말한다면 일반적인 경매투자의 경우 경매의 절차와 권리분석, 입찰과 낙찰후 사후처리과정을 이해하는 것이고, 부실채권투자의 경우 경매일반과정을 먼저 공부하고 부실채권투자의 절차와 방법을 이해하는 것이라 할 수 있다. 내가 알아야 투자가능성과 실패했을 때를 생각하고 투자를 결정하고 사기를 당하는 일은 피할 수 있다.

(2) 경매를 잘 모른 상태에서 투자의 권유를 받으면 의심부터 하라. 그렇게 좋은 투자방법이고, 돈 벌 수 있는 일을 본인이 직접하지 왜 남에게 알려주겠는가. 요즘 SNS를 통한 땅매매 기획부동산 홍보수법도 마찬가지이다. 좋은 돈되는 땅을 왜 불특정다수에게 홍보하며 싸게 팔겠는가. 경매특수비법(노하우)이라든가 대박물건이 있다면 일반인에게 공개하지 않는다. 대중에게 공개하는 것은 이미 일반화 된 것이다. 경매로 돈을 많이 벌었다고 자랑한 사람이 왜 강의에 목매여 사는가  진정 경매고수로 돈을 많이 번 사람은 강의를 전업으로 하지 않는다. 그런 사람들은 강의목적이 강의로 돈을 벌기위한 것과 수강생 공동투자로 수익창출을 목적으로 하는 경우가 많다.

공동투자는 적은 돈으로 여러 사람이 큰 금액의 물건을 투자할 수 있는 장점이 있지만 참여자가 많을수록 소유권의 제한과 분쟁이 많고 수익창출과정에서 문제가 많아 부정적인 모습이 컸던것이 현실이다. 특히 기획부동산의 토지지분매매는 피해가 많았다. 공동투자한 금액을 잃어도 좋다고 생각하면 모를까 다수의 공동투자는 하지 않는 것이 좋다.

(3) 부동산경매 제대로 배우기

수강생입장에서는 경매의 기본을 먼저 이해하고 많은 경매강의와 책에서 보여주는 그대로 받아들이지 말고 나에게 필요한 것은 일부 받아들이고, 버리는 선별하여 투자하는 것이 중요하다.

요즘같이 대중화된 경매시장에서 성공투자 하기 위하여는 차별화된 공부와 틈새시장을 공략하는 나만의 투자전략이 있어야 한다. 차별화된 공부란 무슨 특수한 비법의 공부가 아니고, 기본기에 충실한 공부이다. 기본기에 충실한 공부라는 것은 경매전반의 기초(절차분석, 권리분석, 물건분석, 사후처리)를 이해하는 것이다. 너무나 당연한 말인데도 실제로 경매를 배우는 사람 중 기초가 제대로 되어 있지 않은 사람이 많다. 제대로 된 기초공부보다는 단편적인 속성권리분석과 누가 얼마를 벌었다든지, 특수한 비법의 강의와 책을 먼저 찾는다. 강사가 언론에 출연하면 고액수강료도 마다 하지 않는다. 모두가 기초공부가 전제로 되어지고 살을 붙여서 만들어 가는 부분이다. 경매의 기본이 잡히면 여러 가지 방향의 수익창출방법을 응용해갈 수 있다. 특수물건, NPL 대위변제, 틈새시장공략방법 등은 모두가 기본을 모르고서는 할 수 없는 것이다. 경매의 기본이 안되어 있는데 고액 특수강의를 듣더라도 시간과 돈만 허비하거나, 심지어 섣부른 판단으로 사기를 당하기도 한다.

부동산경매를 제대로 배우기 위하여는 매수인입장에서 부동산경매 전반적인 공부를 할 수 있는 기본서나 강의를 통하여 선학습하여 변별력을 기르고, 단편적인 권리분석이나 특수물건, 경험담이야기의 책이나 강의들은 참고하여 공부함이 바람직하다.

박노성

현) 두리옥션부동산중개(주) 대표

현) 안양대 평생교육원 교수

저서) 부동산경매실무, 성공투자를 위한 부동산경매 등