4)「도시환경정비사업 관련법」 재개발 사업 절차 개선 요구

이화용 회장 “토지 등 소유자 방식으로 빠른 사업추진 가능해...”

 

 

[내외신문] 도시환경정정비사업은 상업지역·공업지역 등을 대상으로 토지의 효율적 이용과 도심의 도시기능 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

 

현재 문래동 4가 정비구역은 도시환경정비사업 방식중 하나인 “토지 등 소유자” 방식을 채택해 서울 시범구역으로 시행되고 있는데 지주협의회 이화용 회장은 도시환경정비사업법에 의한 재개발 사업 절차에 개선이 필요하다고 지적했다.

 

토지 등 소유자 방식은 토지 등 소유자 수가 많지 않아 굳이 조합을 만들기까지의 여러 가지 복잡한 절차를 거칠 필요가 없다고 판단돼 주민협의회를 구성해 바로 사업시행인가 단계로 넘어갈 수 있는 사업 방식이다.

 

특히 이 방식의 취지는 도심지에 있는 소규모 필지들로 토지 등 소유자수가 적어 의견취합이 용이해 조합을 구성해서 갈 필요가 없다고 판단되는 지역을 위해 만들어진 것으로 조합정관 없이 자치규약을 별도로 작성 운영할 수 있다.

 

무엇보다 이 방식은 조합설립인가 절차가 생략될 뿐만 아니라 시공사 선정도 국토부의 시공사 선정기준이 아닌 자치규약에서 정한 규정에 따라 선정할 수 있어 사업추진 기간이 단축된다는 장점은 물론 시공사 및 금융(은행)사 등을 우선 선정해 토지 등 소유자들과 확정대출 계약을 체결하고 토지신탁해 진행할 경우 적합하다.

 

작년 4월 “누구를 위한 재개발 재건축인가?”를 주제로 세미나를 갖고, 「도시환경정비사업 관련법」개정안 검토를 국회에 촉구했던 이 회장은 “도시환경정비사업의 구역이 지정이 되는 단계에서 이미 고시 절차가 끝나 버린다. 그래서 앞 단계는 필요 없는 법이다.”고 말했다.

 

조합방식은 “준비기간이 길어질 수밖에 없이 다단계로 이뤄져 있고 저절로 비용이 늘게 만들어져 있다”며 “자연히 과정에서 시공사 등과 결탁하는 부정비리 원천이 되는 것이 문제로 등장할 수밖에 없는 구조”라고 지적했다.

 

공공관리제에 대해서도 “제3자가 개입되는 방식으로 의구심과 재원의 과다발생을 만들고 있다”며 “토지 등 소유자들의 불만이 발생할 수밖에 없는 구조”라고 문제 삼았다.

 

그러면서 “사업추진을 단순화, 표준화하고 제3자 개입이 없는 주민자치에 맡기는 것이 가장 갈등요소를 최소화하는 것”이라며, ‘토지 등 소유자’가 직접 사업시행자로 나서는 것이 문제 해결의 근원이라고 주장했다.

 

이들은 “토지 등 소유자 방식은 경제 민주적인 민간 중심 개발 방식으로 보다 효율적이고 효과적인 도시 및 주거환경을 개선하는 방안이라고 강조한다.

 

이 회장은 도시환경정비사업의 절차 서류를 보여주며 현재 정비구역지정단계는 1) 정비계획(안) 작성 2)정비계획(안) 주민설명회 및 열람공고 3)구의회 의견청취 4)정비계획 및 정비구역 지정신청(구. 시) 5)서울시 도시계획위원회 심의 6)정비계획 및 정비구역 결정고시 7) 정비구역 및 정비계획 열람 등의 절차를 단계적으로 밟아야 되는데 정비구역지정단계는 시간만 잡아먹고 비용만 가중되어 불필요 하다는 주장이다.

 

그 다음에 사업 시행 단계에서는 1)추진위원회 구성 및 조합 설립(토지 등 소유자일 경우에는 제외) 2)사업시행인가 및 고시 3)관리처분계획 인가 4)착공 및 일반 분양 5)준공인가 및 사업완료 6)청산 및 완료 의 절차를 따른다고 설명했다.

 

이 회장은 “우리 같은 경우는 추진위원회구성과 조합설립이 필요가 없다. 바로 사업시행인가로 가면된다. 먼저 추진위구성하고 조합설립하면서 이 두 가지를 가면서 불필요한 매물비용이 생기는 거다. 매몰비용이 생기면서 사업인가까지 그럭저럭 간다. 그런데 관리처분에서 또 서버린다. 세입자 이주비주고. 조합원에서 일한 종사자들 월급 그리고 이사나 감사며 조합장이며 월급을 다준다. 이러면 사업비가 불어나 지주들이 포기하고 팔고 나간다. 심지어 양평동 사례에서는 150억이라는 매몰비용이(사업 개발 추진 과정에서 지출된 비용) 발생했다. 현장에서 서버린 사례가 있다. 우리는 주민들이 자발적으로 참여하고 무보수 봉사로 일해주고 있다.”며 토지 등 소유자 방식의 효율성과 경제성을 주장했다.

 

“동의서란 자체도 간단하다. 내가 해보니 시간을 허비 할 필요도 없다. 동의서를 구청에서 걷으면 간단하다. 주민번호 카피하고 동의서 걷는 거다. 구청직원이 동의서룰 우편으로 보내서 회신되는 거 접수하면 된다.”고 말했다.

 

이에 대해 영등포구청 문래동?재개발지역 주무관은 영등포구청 문래지역 재개발 주무관에게 질의한 결과 업무가 바뀌어서 “뭐라고 드릴 말씀이 없다.”며 사람이 살고 있고 공장도 운영되고 있는데 한 번도 단속도 안하고 계도도 안한다는 공무원들의 무관심 등 주민들이 불만 제기한 것에 대해 정비구역이 지정된 이후 해당 도로는 도로과, 하수는 하수과, 청소는 청소과 등 해당 기능부서에서 나가 조치가 되고 있는 것으로 알고 있다고 타부서에 떠넘겼다.

 

또한 사업추진주체에 대해서는 영등포구청이 인가권자인데 과반수 동의를 받아서 신청이 들어와야 하는데 아무것도 들어 온 것이 없다. 추진 주체기관으로서 정식으로 아무것도 결정된 것은 없다고 밝혔다.

 

이어 정비구역지정 이후 어떤 식으로 할 건지 결정이 되어야 행정적 지원이있나 절차를 이행할 수 있다. 즉 사업추진주체가 구성이되면 위험시설이 발생했다든지 건물이 노후되서 관리가 안 되는 것은 사업시행인가 이후에 사업 추진 주체가 관리를 할 수 있도록 구청에서 행정 조치를 한다. 현재 문래동 개발지역은 구역 지정 만 되어있지 대표의 구성 등 아무것도 추진 주체 구성이 안 되어 있다고 말했다.

 

지주협회가 주민들을 구성하여 추진주체로서 수년간 활동 것을 한 순간에 부정해 버리는 듯한 탁상행정식 답변 있었다. 이에 대해 지주협의회측은 주민들이 구청에 재개발관련 문의를 하면 그런 식으로 심드렁하게 움직이니 원활한 사업추진의 어려움 있다며 담당 공무원들의 성실한 홍보와 답변 자세를 주문했다.

 

재차 기자라는 것을 밝히고 주민들이 추진주체를 구성하여 동의서를 받고 있는데 아무것도 이뤄진 것이 없다고 말하면 주민들 신뢰를 하면서 원활히 사업추진을 할 수 있겠느냐고 재차 질의하니 ‘언어 선택에 오해가 있었다.’고 해명하며 우리는 도정 법을 따라간다고 원론적인 답변만 들을 수 있었다.

 

덧붙여 주민들이 대표를 구성해서 개발추진협의회 구성을 하고 있는 것은 알고 있다. 다만 행정청에서 볼 때는 추진 주체라 함은 주민들의 과분수 이상 동의서 받아 신청하여 사업시행 인가가 났을 때 최종 법률적 완성이 되고 비로소 추진주체 지위를 얻는다고 말하는 등 원론적인 얘기만 늘어놓으며 몇 년간 사업을 추진했던 사업추진 주체 대표가 구청으로 달려가서야 안내를 비로소 안내를 받을 수 있었다.

 

개발 지역의 오염토 문제에 대해서는 처음 들어본다고 답변하며 환경과에 문의하라고 했다.

 

5) 건설사들 토지 등 소유자 방식에 이해 부족...돈 되는 조합 방식 선호

 

이 회장은 “용역사없이 여기까지 오는데 5년 걸렸다. 현재 사업시행인가 직전까지 왔다. 건설사들이 토지 등 소유자에 대해서 이해를 못한다. 지금도 조합을 만들고 추진위 설립을 해야 된다고 생각하고 있다. 건설사들이 안 온다. 왜 그런지 물어보니..솔직히 토지 등 소유자는 비용이 나가지 않아 건설사들도 먹을 게 없다는 거다. 그러다 보니 자꾸 이리 조합방식으로 유도를 하는 것이다. 이게 가슴 아픈 일이더라...” 며 ‘토지 등 소유 방식’으로 추진하면비용이 적게 드니 분양가가 낮아져 버려 건설사가 나서지 않는다고 불만을 토로했다.

 

도시환경정비사업법이 있는데 건설사의 관행을 고쳐야 한다. 목동에서 열 병합도 끌어오고 수영장도 구립으로 주고 공사비도 충분한데도 불구하고 골탕을 먹일라고 담합하는 게 아닌가 하는 의혹을 제기했다.

“조합방식으로 유도를 하지 말고 이제는 과감하게 토지 등 소유자로해서 시공사가 붙어서 빨리 하자.이것이 내 주장이다.”라고 강조했다.

 

지주 측에서 좋은 조건에 제시했는데도 불구하고 건설사들이 참여를 주저하는지 지주협의회측이 접촉했던 건설사들의 얘기를 들어봤다. G건설사는 “펄쩍뛰면서 다른 건설사와 접촉도 안했다. 담합의혹을 한마디로 일축하며 골통을 먹일라고 한다는 것은 어불성설이라는 것이다. 다만 지금까지의 재개발 재건축사업이 대부분 조합방식으로 사업이 진행돼왔으며 ‘토지 등 소유자 방식’은 해본 적이 없고 검증이 안되서 관망만 하고 있다는 얘기다.

 

S건설사는 ”재개발 추진에 설명을 들었고 임원에 보고는 했으나 별다른 지시가 없어 검토단계도 아니다.”며 말을 아꼈다. G1건설사는 “간략하게 검토는 했는데 지주 몇 사람이 의사 결정하는 ‘토지 등 소유자 방식’의 장점에 대해 공감하지 못한다며 세입자에 대한 보상 문제가 예견되고 시공사 입장에서는 분양까지 끌고 가야되야는데 끝날 때까지 안심을 못한다.”고 ‘토지 등 소유자 방식’에 대해 부정적으로 말했다.

 

건설사가 해본 적 없고 막연하게 리스크가 있을 거라는 명목으로 조합방식만 고집한다면 시간과 재정적 손실은 고스란히 주민들에게 고통으로 돌아간다. 개발 사업 현장의 각 사안마다 최적화된 방식이 있을 텐데 이를 고려하지 못하고 있는 도시환경정비사업법에 사업추진방식이 개선이 요구되는 점이다.

 

6) 허위 비방 난무... 조합방식 유도하는 괴문서 돌아

“토지등소유자의 과반수가 원하는 방식으로 사업을 진행할 계획”이라는 국무총리실의 확실한 답변 받아...

 

 

2013년 초 한때 영등포 구청장을 수신으로 하고 발신명은 가칭) 문래 영단(4가) 재개발 추진위원회로 하는 “공공관리제도(조합방식)에 대한 주민 의견서” 라는 제목의 괴문서가 돌았다.

 

이 회장은 즉각 국무총리실에 민원을 넣었다. 제출된 민원이 서울시에 이첩되어 서울시 공공관리정책팀으로 부터 “토지동소유자의 과반수가 원하는 쪽으로 사업을 진행 할 계획” 이며 “주민 의견을 수렴함에 있어 정확한 정보가 아닌 허위 또는 비방 선전을 하는 행위에 대해서는 철저하게 단속하도록 조치 할 것”이라는 회신을 받아냈다.

 

서울시에서 회신 받은 서류를 보여주며 “여기 서울시 공공관리정책팀은 지금 현재 조합이나 도시환경정비사업을 서울시가 추진하는 주무부서다. 얼마나 허위 비방이 난무한지 오죽하면 국무총리실에서 민원을 넣어 이 답을 받았겠나. 하도 헷갈리게 하니깐. 토지 소유자 과반수사업을 우리가 과반수 이상을 받아놓았는데 불구하고 자꾸 장난을 치니깐.” 오죽하면 민 원을 제출했겠냐고 공감을 구했다.

 

이 회장은 ‘공공관리’를 원하는 영등포구청에서 조합방식에 힘을 실어줄 수 있다는 우려 때문에, 영등포구는 물론 국무총리실에까지 민원을 넣어 확실한 답변을 요구해 왔고, 그 결과 영등포구로부터 “토지등소유자의 과반수가 원하는 방식으로 사업을 진행할 계획”이며 “별도 주민설명회 개최 계획은 없다”는 답변을 받았다고 밝혔다.

 

전두환 정권 때 시작된 도시환경정비사업 절차 중 정비구역 지정 단계는 경험해보니 불필요한 단계이며 지정단계 절차를 밟지 않으면 세입자들과 이주비 논쟁도 없어 질거다라고 역설한다.

 

준비기간이 길어져 여러 단계로 이뤄져 세입자나 토지주인도 지쳐 오리무중이 돼 버리고 여기서 5년이나 지나버린다. 이로 인해 지역이 개발행위로 묶여져 땅값도 떨어지고 지역이 발전이 안 된다며 문제점을 지적했다. 부정비리의 원천이 되고 재원이 과다 발생하는 문제를 안고 있는 도시환경정비사업의 개선이 필요해 국회의원에게 발의를 요청했다고 밝혔다.

 

또한 공장을 운영한 세입자들이 기름흙 바닥에 쌓이게 한 오염토 원인자인 불구하고 이주비나 챙기려하거나, 가짜 괴문서를 가지고 영등포구청장이 위임해준 것처럼 주민들을 현혹시키고 동네를 어지럽히게 하고 있어도 공무원들은 아무런 조치나 행정계도도 없이 침묵 만지키고 있어 무책임한 행정들이 반드시 시정되어야한다고 말했다.

 

이 회장은 정비계획 결정고시가 났으니 곧 사업시행인가 및 고시 , 관리처분계획 인가를 거쳐 곧 착공에 들어가 2015년 내 준공인가 및 사업을 완료할 계획이라고 밝혔다.

 

이어 “주거와 산업이 혼재된 문래동4가 도시환경정비구역의 체계적인 정비를 통해 지역산업 경쟁력을 보유한 도시, 산업·주거·문화가 조화된 쾌적한 미래형 복합공간으로 조성할 것이다. 공장지대로 인식돼 오던 문래동 일대를 이번 사업을 계기로 산업부지가 아닌 주민이 살고 싶어 하는 쾌적한 주거공간으로 탈바꿈하는데 노력을 다 할 것” 이라며 강한 의지를 보였다.

 

 

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