올해 주택시장 전망은 어떨까. 통화량이 적어서 물가는 떨어지고 돈의 가치가 올라 경제 활동이 침체되는 현상이 이어질 것이라는 진단이다.

주택시장 수급여건은 수요 위축 속에서 공급 증가가 두드러질 것으로 보인다.

수요측면에서 경기악화 속에 주택담보대출의 약 77%가 올해부터 원금상환 부담에 직면할 것으로 예상되고 있다.

소형가구는 증가, 중대형가구 감소가 예상되고 있다.

통계청은 향후 5년(2013~2017년)간 3인 이하 가구는 약 190만 증가, 4인 이상 가구는 약 67만 감소하는 것으로 추계하고 있다.

공급측면에서는 2011년 이후 매년 50만 가구 이상으로 예상되는 건설실적이 향후 2~3년간 주택시장에서의 공급증가로 이어질 수 있다. 금융위기 전후로 크게 상승한 수도권 중대형 미분양 주택이 점점 ‘준공 후’로 악성화되고 있다.

주택경기 악화로 인해 일시적 2주택자의 미처분주택 물량이 급증하고 있다. 지난해 7월 현재 주택금융공사의 보금자리론 미처분 건수가 1만 6,184건이며, 민간은행의 주택담보대출의 미처분 건수도 대출 규모로 보아 상당할 것이라는 추정이다.

이러한 여건 속에서 올해 국내 주택시장 전망은 침체를 지속하고 있는 수도권 지역의 경우 초과공급 속에 하락세가 악순환되는 부채디플레이션 현상이 나타날 가능성이 높다.

금년 들어 예금취급기관의 수도권 가계대출이 축소되고, 채무상환 담보자산매각 등 가계 디레버리징(부채상환) 현상이 추가적인 주택가격 하락 요인으로 작용하고 있기 때문이다. 그동안 호조를 보인 비수도권 주택시장이 중대형을 위주로 침체국면으로 반전될 가능성이 높다.

2011년 이후 비수도권의 아파트매매 거래량이 하락하고, 미분양 주택이 2012년부터 상승세를 보이고 있다.

실제로 2012년 하반기 들어서부터 비수도권의 중대형주택을 중심으로 완만한 가격 하락세가 진행되고 있다. 수도권, 비수도권 관계없이 소형주택 건설 증가에도 불구하고 소형주택의 수요가 급격히 늘어나면서 소형주택 초과수요가 커지고 있다. 반면 중대형주택의 수요가 주는데도 불구하고 중대형주택의 꾸준한 건설로 인해 중대형주택 초과공급 현상은 심화될 전망이다.

전세시장은 여전히 강세가 유지될 것이다. 수도권 아파트매매가격대비 전세가격 비율이 2009년 7월부터 2012년 11월까지 약 14%p 올랐으나 매매가격 상승으로 이어지지 못하고 있다. 비수도권의 경우도 대형을 중심으로 매매가격의 불확실성이 증가하면서 매매수요를 대체한 전세수요 증가 현상이 나타날 것으로 보인다.

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