한국의 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 구조적 문제는 다양한 요인으로 인한 심각한 부실을 초래하고 있다. 우선, 낮은 자기자본 비율이 문제다. PF 사업에서 개발사들이 자주 사용하는 방식은 최소한의 자기자본(약 3%)을 투자하고, 나머지 자금을 대출과 보증을 통해 충당하는 것이다.

▲ 사진=픽사베이

이는 초기 자본 부담을 줄일 수 있지만, 사업 실패 시 큰 부실을 초래해 많은 금융부담을 가져오고 있다. 또한, 높은 레버리지도 문제다. 건설사들이 높은 레버리지를 이용하여 대규모 자금을 유치하고, 다수의 프로젝트를 동시에 추진하는 것은 경기 호황기에는 높은 수익을 기대할 수 있지만, 경기 침체기에는 부채 상환 부담이 급증해 심각한 재정적 압박을 초래한다.

보증의 연쇄 고리도 구조적 문제의 한 축이다. 건설사들은 보증을 통해 대출을 받는 경우가 많으며, 이로 인해 보증 기관(예: 주택도시보증공사)의 부담이 커진다. 한 사업장의 부실이 다른 사업장으로 연쇄적으로 전파되어 금융 시스템 전체에 영향을 미칠 수 있다. 정보 비대칭도 큰 문제다. 국토교통부, 금융당국, 신용평가사, 주택도시보증공사 등 관계 당국 간에 체계적인 정보 공유가 부족해 정확한 사업 현황 파악을 어렵게 하여 효과적인 관리와 대응을 방해한다.

과거 주택 관련 규제가 강화되면서 많은 건설사들이 비주택 부문(예: 지식산업센터, 생활숙박시설)으로 사업을 전환하였고, 이는 과잉 공급을 초래했다. 수요를 고려하지 않고 무분별하게 추진된 사업들이 많아 미분양 사태가 발생하고 이는 결국 수분양자들에게 피해를 입히게 된다.

또한, 부실한 분양 제도도 문제다. 현행 분양 제도는 공급자(건설사)와 수분양자 간의 정보 격차가 크고, 수분양자 보호 장치가 미비하다. 분양 계약은 금융상품 계약과 유사한 성격을 지니지만, 관련 보호법(금융소비자보호법) 등의 적용을 받지 않아 소비자 피해가 발생하기 쉽다.

편법과 부실 시공도 구조적 문제를 심화시키는 요인이다. 건설사들이 분양가 상한제를 피하기 위해 30세대 미만으로 공급 세대를 맞추는 등 편법을 사용하여 사업성을 높이는 것은 실제 수요와는 무관하게 사업을 진행하게 하여 위험을 가중시킨다.

준공된 시설에서 계약과 다른 결과가 나타나는 경우도 많으며, 이는 수분양자들의 불만과 소송으로 이어진다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 정부, 금융기관, 건설사, 수분양자 모두가 협력하여 구조적 개선을 이루어야 한다. 정보 투명성 강화를 위해 국토교통부와 금융당국이 협력하여 체계적으로 PF 사업의 재무·사업 정보를 수집하고 공개해야 한다. 분양 제도를 개선하여 분양 계약 시 금융상품의 판매 원칙을 적용해 수분양자의 권리를 보호해야 하며, 과잉 공급을 조절하기 위해 신축 사업의 허가를 보다 엄격하게 관리해야 한다.

또한, PF 부채가 금융 시스템에 미치는 영향을 최소화하기 위한 다양한 금융 안정화 대책이 필요하며, 수분양자들이 계약 체결 시 충분한 정보를 제공받고 불리한 조건에서 보호받을 수 있도록 법적 보호 장치를 강화해야 한다. 이와 같은 문제를 해결하기 위해서는 정부, 금융기관, 건설사, 수분양자 모두가 협력하여 구조적 개선을 이루어야 할 것이다.

정보 투명성 강화를 위해 국토교통부와 금융당국이 협력하여 체계적으로 PF 사업의 재무·사업 정보를 수집하고 공개해야 한다. 분양 제도를 개선하여 분양 계약 시 금융상품의 판매 원칙을 적용해 수분양자의 권리를 보호해야 하며, 과잉 공급을 조절하기 위해 신축 사업의 허가를 보다 엄격하게 관리해야 한다. 또한, PF 부채가 금융 시스템에 미치는 영향을 최소화하기 위한 다양한 금융 안정화 대책이 필요하며, 수분양자들이 계약 체결 시 충분한 정보를 제공받고 불리한 조건에서 보호받을 수 있도록 법적 보호 장치를 강화해야 한다.

이와 같은 문제를 해결하기 위해서는 정부, 금융기관, 건설사, 수분양자 모두가 협력하여 구조적 개선을 이루어야 할 것이다.