[내외신문=전용현 기자]죽어가는 건설 시장을 심폐 소생하는 방법 중 하나로 '기업구조조정(CR) 리츠'가 제시됐다. 리츠(부동산투자신탁회사, REITs)는 미분양 주택을 사서 임대 등으로 운용해 얻은 이익을 배당하는 방식이다. 특히 지방 경기가 휘청일 때 정부가 쓰는 긴급 처방이다. 건설 경기 혹한기였던 2009년, 2014년에 이어 올해 10년 만의 부활을 앞두고 있다. 전국 미분양 가구가 '위험선'(6만2000가구)을 다시 돌파한 가운데 CR리츠가 지방 건설 경기 숨통을 트며 '4월 위기설'을 진화하는 데 일조할 수 있을지 주목된다.

▲ 국토 교통부 블러그를 통해 설명하는 리츠

국토교통부는 최근 '건설경기 회복 지원 방안' 중 하나로 지방에 집중된 미분양 해소를 위해 CR리츠를 활용하겠다고 밝혔다. 지방 미분양 주택을 매입한 CR리츠에 세제 지원을 제공하는 방안이 포함되어 있다. CR리츠는 투자자로부터 자금을 모아 기업구조조정용 미분양 부동산을 매입·운용하고 이익을 배당하는 구조다. 임대 운영 후 시장 상황이 좋아지면 분양해 수익을 내기도 한다.

정부 입장에서는 민간 자본을 활용해 미분양을 해소하고, 기업은 '빈 집'을 운용해 유동성을 확보할 수 있다는 점에서 이점을 갖고 있다. 2001년 '부동산투자회사법'에 의해 리츠 제도가 시행되면서 CR리츠도 최초 도입됐지만 실제 등장한 것은 2008년 글로벌 금융위기 이후였다. 당시 정부는 건설사 구제 방안으로 CR리츠를 활성화해 2009년 지방 미분양 매입을 시행했고, 2014년에도 활용했다. 최근 건설 업계에서 CR리츠 부활 요구가 잇달아 나온 이유도 같은 맥락이다.

2022년부터 금리 인상과 집값 고점 인식 등으로 집값 상승세가 멈추고 지방을 중심으로 집값 하락과 미분양이 심화되고 있다. 특히 지방은 미분양이 쌓이고 있음에도 신규 분양이 이어져 공급과잉 및 시장 악화 우려가 커지고 있다.

국토부에 따르면 지난 2월 기준 전국 미분양 주택 수는 6만4874가구로 전월보다 1.8% 증가했다. 지난해 11월 5만7925가구에서 줄어들다 이후 3개월 연속 증가세를 보였다. 지방의 사정은 더 심각하다. 2월 지방의 미분양 주택은 5만2918가구로 전체의 81.6%를 차지한다. 준공 후 미분양 주택도 1만1867가구 중 9582가구(80.7%)가 지방에 몰려 있다.

정부는 CR리츠가 지방 미분양 주택을 매입해 미분양 리스크를 해소할 수 있도록 세제 지원을 제공할 예정이다. 취득세 중과를 배제하고, 취득 후 5년간 종합부동산세 합산 배제를 포함한 혜택이 제공된다. 취득세 중과 시 세율이 12%지만 중과를 배제하면 취득가액 6억원 이하 주택은 1%(6억원 이상 최대 3%)로 낮아진다. 이달 28일부터 내년 12월 31일까지 매입한 주택이 적용 대상이다. 양도세 혜택은 미분양 상황을 봐가며 추후 검토될 예정이다.

CR리츠 시행으로 지방 건설사들의 숨통이 일부 트일 것으로 예상된다. 2009년에 2500가구 정도의 물량이 매입되어 2년에서 4년 안에 100% 다 매각한 사례도 있다. 금융위기 직후 9개 리츠가 대구, 천안, 진주 등의 미분양 주택 3404가구를 매입해 운용한 결과, 미분양 주택을 보유한 건설사는 리츠 실행 전 손실을 최소 30% 이상에서 10% 내외로 줄일 수 있었다. 투자자는 연평균 6% 안팎의 수익을 거뒀고, 대출 금융기관은 원금과 약정이자를 모두 회수했다.

다만 CR리츠가 건설 경기 전반을 개선시키는 효과는 제한적일 것으로 예상된다. 건설 경기 악화로 투자 매력도가 떨어져 미분양 주택 중 일부만 사업성을 갖출 것으로 보인다. 전문가들은 지방 미분양 문제 해결을 위한 근본적이고 실효성 있는 대책이 필요하다고 지적하고 있다.