▲ 수석보좌관 회의에 발언하는 이재명 대통령(사진=청와대 제공)

서울 아파트 시장을 이야기할 때 흔히 '서울 평균 아파트 가격'만을 기준으로 시장을 판단하는 경우가 많다. 그러나 실제 가격 구조를 들여다보면 서울은 하나의 시장이 아니라 여러 개의 시장이 공존하는 도시라는 사실이 드러난다.

전용 84㎡(약 30평형) 기준 서울 전체 평균 매매가격은 약 13억원 수준이다. 하지만 강남구·서초구·송파구를 제외하면 평균 가격은 약 9억8천만원에서 10억원 수준으로 낮아진다. 서울 평균을 3억 원 이상 끌어올리는 핵심 요인이 바로 강남3구인 셈이다.

실제 자치구별 평균 가격을 보면 이러한 구조는 더욱 분명하게 나타난다.

강남구는 평균 26억2,446만원, 서초구는 26억1,128만원으로 서울 평균의 약 두 배에 이른다. 송파구 역시 19억8,861만원으로 20억원에 육박한다.

반면 강남3구를 제외한 지역에서는 용산구가 20~22억원으로 가장 높지만, 성동구는 16~18억원, 마포·광진구는 15~17억원 수준이다. 동작구는 14~16억원, 영등포구는 13~15억원, 양천구와 강동구는 12~14억원 수준이다.

중위권 지역인 종로구와 중구는 11~13억원, 서대문구는 10~12억원이다. 동대문·성북·강서구는 9~11억원, 은평·중랑·노원·관악구는 8~10억원 수준에 형성돼 있다. 금천·강북구는 7억5천만~9억원, 도봉구는 7억~8억5천만원으로 서울 평균과 상당한 차이를 보인다.

이처럼 서울의 상당수 지역은 30평대 아파트 가격이 10억원 안팎이거나 그 이하인 반면, 강남3구의 초고가 아파트가 전체 평균을 크게 끌어올리고 있는 것이다.

이러한 시장 구조는 최근 정부의 부동산 세제 개편 방향과도 맞물린다.

이재명 정부는 실거주 1주택에 대해 시가 20억원까지 종합부동산세를 비과세하고, 20억~30억원 구간은 세 부담을 완만하게 조정하는 방향의 개편안을 제시했다. 반면 30억원을 넘어서는 초고가 주택에 대해서는 과세를 정상화하는 방식을 선택했다.

이를 서울 아파트 가격 구조에 대입해 보면 정책의 대상이 보다 명확해진다.

강남3구를 제외한 서울 22개 자치구의 평균 가격은 약 10억원 수준으로, 대부분의 실거주 1주택은 20억원 비과세 기준 안에 포함된다. 다시 말해 세제 혜택의 중심은 일반적인 실수요자에게 돌아가고, 초고가 주택은 별도의 과세 체계를 적용받는 구조다.

정부가 강조하는 '집은 사는(Buying) 것이 아니라 사는(Living) 곳'이라는 철학도 이러한 설계에 반영돼 있다. 투자 목적의 초고가 자산과 실거주 목적의 일반 주택을 동일한 기준으로 바라보기보다, 시장 구조에 맞춰 차등 접근하겠다는 의미다.

또한 통계청과 국토교통부 자료에 따르면 서울의 자가점유율은 약 42~43% 수준으로, 절반이 넘는 가구는 무주택 또는 임차 형태로 거주하고 있다. 자가 보유 가구 역시 상당수는 강남 초고가 아파트가 아니라 강북과 비강남권의 일반 아파트에 거주한다.

서울 평균이라는 숫자만으로 부동산 시장을 판단하면 실제 시장의 모습을 왜곡할 수 있다.

강남3구와 나머지 서울의 가격 차이를 고려하면, 정부의 20억원 비과세와 30억원 부담 완화 정책은 다수의 실거주 1주택자를 보호하면서 초고가 자산에 대해서는 과세 형평성을 높이려는 정책적 의도가 반영된 것으로 해석할 수 있다.

향후 이 정책이 거래 활성화와 시장 안정, 실수요자 보호라는 목표를 얼마나 달성할지는 추가적인 검증이 필요하다. 다만 서울 아파트 시장의 가격 구조를 고려할 때, 평균의 착시를 줄이고 실거주 중심으로 세제를 재설계하려는 접근은 기존과 다른 정책 방향을 제시했다는 점에서 주목할 만하다.