Ⅰ. 수요공급 이론의 치명적 맹점

한국 사회에서 부동산 문제는 언제나 정치의 바로미터였다. 어느 정권이든 부동산을 안정시키지 못하면 민심은 돌아섰고, 그 불안정은 사회 전반의 불평등으로 이어졌다.

최근 민주당 내부에서조차 보유세 강화의 실효성을 부정하고 공급 중심의 해법을 강조하는 목소리가 높아지고 있다. 그러나 이 논쟁의 본질은 세율이 아니라, 투기적 가수요를 어떻게 통제할 것인가에 있다.

경제학 교과서가 제시하는 수요공급 이론은 너무도 단순하다. 가격은 수요와 공급의 함수이니 공급을 늘리면 가격이 떨어진다는 것이다. 하지만 부동산 시장의 현실은 다르다. 실수요뿐 아니라 투기적 가수요가 가격 형성의 핵심 변수로 작동한다.

문재인 정부 시절 서울 아파트의 인허가·준공·순공급 등 신규 공급 지표는 역대 최고였지만 집값은 2배 이상 올랐다. 공급 부족이 아니라 투기 수요 폭증이 원인이었다는 뜻이다.

현실의 시장은 교과서적 수요공급 법칙으로 설명되지 않는다. 투기적 가수요를 통제하지 않은 공급정책은 오히려 가격 폭등의 불씨가 된다. 재건축 규제 완화 때마다 강남 집값이 폭등한 경험이 이를 증명한다.

▲ 송파에서 분양하는 아파트 분양광고 이미지 (수도권에 활발한 분양은 정부정책이 원인이 되고 있다는 분석이다)

Ⅱ. 보유세 강화는 단순한 세금이 아니다 보유세 해답이다는 주장 

해법은 명확하다.

보유세는 세금이 아니라 투기 억제의 구조적 장치다.

한국의 보유세 실효세율은 0.15%로 OECD 평균인 0.33%의 절반에도 미치지 못하며 미국의 1/3, 일본의 1/6 수준에 불과하다.

불로소득이 자산 불평등의 핵심 요인임을 감안하면 보유세 강화를 피할 이유는 없다. 토지·건물 보유세는 생산활동을 위축시키지 않으면서 토지의 효율적 이용을 유도하는 효율적 세금으로 알려져 있다.

또한 한국의 조세부담률은 GDP 대비 19%로 OECD 평균보다 6%포인트 낮다. 증세가 불가피하다면 생산과 소비를 해치지 않는 자산세 강화, 그중에서도 보유세가 최우선 대상이 되어야 한다. 보유세는 불로소득의 환수이자 공공의 자산 질서를 바로잡는 기본 세금이다.

Ⅲ. 집권 초기가 마지막 기회다

보유세 강화의 실질적 효과를 발휘하려면 정치적 타이밍이 중요하다. 노무현 정부가 이를 입증했다.

2003년 노 대통령은 토지공개념 도입과 종합부동산세 조기 시행을 천명했다.

이후 2004년 경제성장률이 높고 금리가 낮았음에도 부동산 시장은 안정세로 돌아섰다.

투기적 가수요가 꺾인 덕분이었다.

하지만 입법화 지연으로 정책의 힘은 약화되었고, 후반기에는 버블세븐 지역을 중심으로 다시 가격이 폭등했다. 보유세는 초기에 추진해야 한다.

정책이 입법화되어 지속될 최소 4년이 보장될 때 시장의 기대심리가 안정된다. 지금 이재명 정부가 노무현 정부의 실패를 되풀이하지 않으려면 보유세 입법을 즉시 추진해야 한다.

Ⅳ. 금융규제와 결합할 때 시너지는 배가된다

보유세 강화는 금융정책과 결합될 때 효과가 극대화된다.

문재인 정부는 보유세를 강화했지만 기준금리를 0.5%까지 내리고 전세대출을 대폭 확대했다. 전세대출이 갭투자 자금으로 흘러가면서 투기 수요는 폭증했고 정책 효과는 상쇄됐다.

반면 현재 이재명 정부는 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 낮추고, 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입했다. 갭투자가 거의 불가능해진 지금이야말로 보유세 강화의 효과가 가장 극대화될 시점이다. 정치적으로는 집권 초반, 경제적으로는 강력한 금융규제가 시행 중인 지금, 투기 수요를 차단하고 실수요 중심의 시장을 회복할 절호의 기회다.

Ⅴ. 공급만이 해법이라는 착각과 새로운 제안

보유세 강화는 인기 없는 정책이라는 오해가 민주당의 망설임을 낳았다. 그러나 보유세를 생색내기 수준으로 그친다면 집값은 다시 오를 것이다.

그렇게 된다면 민주당은 유주택자와 무주택자 모두의 신뢰를 잃는다. 반대로 보유세 강화로 실질적인 가격 안정 결과를 보여준다면 정치적 성과는 분명히 나타난다. 남기업 소장은 강화된 보유세액을 기본소득 재원으로 활용하자고 제안한다.

무주택자의 절반 이상이 직접 혜택을 받고, 1주택자도 세 부담보다 돌려받는 소득이 크다면 지지할 이유가 생긴다.

보유세 강화가 ‘세금폭탄’이 아닌 ‘시민 배당’으로 인식되는 순간, 이 정책은 사회적 정의의 상징으로 자리 잡는다.

집은 투기의 수단이 아니라 인간다운 삶의 시작이어야 한다. 투기와 불평등의 악순환을 끊는 길, 그것이 바로 보유세 강화다.

민주당은 다시 초심으로 돌아가 국민이 바라는 집값 하향 안정화를 실현해야 한다. 그 길만이 민주주의 정부가 국민의 신뢰를 되찾는 길이며, 보유세가 답인 이유이기도 하다.