▲ 인천 연수구 송도신도시 1공구 전경

최근 부동산 시장의 가장 큰 문제로 떠오른 '준공 후 미분양 주택'이 지난해 12월 2만1480가구에 달하며 11년 만에 최고치를 기록했다.

시장 경제가 뒷받침된다면 버틸 수 있지만, 업계에서는 이미 한계치에 도달했다는 의견이 지배적이다. 특히 지난해 초 지방을 중심으로 대책이 나왔음에도 시장에 온기가 돌지 않아 정부의 추가 대책이 시급한 상황이다.

정부는 오는 19일 건설 경기 활성화를 위한 대책을 발표할 예정이다. 당초 4월 예정이었던 발표 시기를 2개월 이상 앞당긴 것은 정부 역시 사태의 심각성을 인지하고 있다는 방증이다. 업계 관계자는 "아직 구체적인 내용은 알 수 없지만, 지역을 구분하는 방식이 아닌 과거처럼 전방위적인 대책을 통해 주택 경기를 살려야 한다"고 강조했다.

■ 2013년 4.1 부동산 대책, 파격적인 혜택으로 시장 활성화

정부는 과거 위기 상황을 타개하기 위해 파격적인 부동산 대책을 시행한 바 있다. 2013년 발표된 '4.1 부동산 종합대책'은 양도소득세 5년간 전액 면제라는 파격적인 혜택을 제공했다.

해당 대책은 신축 주택, 미분양 주택, 준공 후 미분양 주택 등 주택 전반에 걸쳐 혜택을 확대하여 전국 미분양 물량 감소에 크게 기여했다. 당시 10만 명이 주택을 구매한 것으로 추산된다.

생애 최초 주택 취득자에 대한 취득세 면제 혜택 역시 시장 활성화에 힘을 보탰다. 부부합산 연 소득 7000만 원 이하 가구가 6억 원 이하 주택을 생애 최초로 구매할 경우 취득세 면제 혜택을 받을 수 있었다. 당시 집값을 고려하면 신혼부부가 구매 가능한 대부분의 아파트가 혜택 대상에 포함되었다.

이듬해 발표된 '7.24 경제정책방향'은 LTV와 DTI 규제 완화를 통해 부동산 경기 부양에 나섰다. 금융 규제 완화는 시장에 큰 영향을 미쳤다.

국토연구원 자료에 따르면 4.1대책 이전 1년과 이후 1년간 주택매매가격 변동률 비교 시 전국은 3.7%p(-2.2%→1.5%) 상승한 가운데 수도권은 5.6%p(-4.9%→0.7%), 지방은 1.8%p(0.4%→2.2%) 각각 오르면서 수도권 상승세가 두드러졌다.

주택거래 역시 증가했다. 같은 시간 비교했을 때 전국 주택거래량은 18만9000가구(72만6000가구→91만5000가구)가 늘었으며 이 기간 수도권은 13만가구(26만9000가구→39만9000가구), 지방은 5만9,000가구(45만7000→51만6000가구) 증가했다.

■ 수도권 비규제 지역 중심으로 대책 확대 필요

정부는 현재 미분양 문제 해결을 위해 다양한 대책을 시행하고 있다. 지난해 지방을 중심으로 1월부터 취득한 ‘준공 후 미분양 주택’은 취득·양도·종합부동산세 산정 시 주택 수에서 제외하는 방침이 이미 시행 중이다. 올해 역시 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택을 매입하도 양도소득세와 종합부동산세를 ‘1세대 1주택’ 혜택으로 산정해주고, 2년 이상 임대로 활용할 경우 주택건설사업자의 원시 취득세를 최대 50% 감면해주는 대책도 내놨다.

또한, 올해부터 1주택자가 인구감소지역 내 주택을 새로 구입하면, 재산세·양도세·종부세를 산정할 때 1세대 1주택 특례를 적용한다. 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억원 이하 아파트가 대상이며, 무주택자 또는 1주택자가 지방(광역시 제외) 인구감소지역 공시가격 4억원 이하 주택을 살 경우 취득세를 최대 절반까지 깎아준다.

그럼에도 체감 경기는 좋지 않다. 이는 통계 수치로 드러나는데 지난해 12월 말 전국 주택 미분양 현황은 7만173가구로 10년 이래 가장 많은 것이다. 준공 후 미분양 역시 앞서 밝힌 것처럼 2만1480가구로 역대 최고를 기록하고 있다.

현재 미분양 대책으로는 거론되고 있는 대책은 준공 후 미분양 주택에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 한시적 완화다.

소득 대비 대출 원금·이자를 얼마나 부담할 수 있는지를 따져 대출 한도를 제한하는 DSR이 완화되면, 주택 구입 자금 조달이 쉬워질 수 있다는 판단에서다. 그런데 완화 지역은 역시 수도권을 제외한 지방 중심이다.

▲ 인천 검단신도시 아파트 전경(사진제공=인천도시공사)

지난 9일 국토교통부 주택통계에 따르면 지난해 12월 기준 인천 미분양 주택은 3천86가구로, 이 중 ‘악성 미분양’(준공 후 미분양)은 1천546가구다. 인천의 악성 미분양 아파트 물량은 최근 9년(2016~2024) 중 가장 많은 것으로 집계됐다.

지역별로는 서구가 1천146가구로 가장 많았고 이어 미추홀구(188가구), 연수구(138가구), 중구(42가구), 강화군(21가구), 남동구(11가구) 등의 순이었다.

건설업계 관계자는 "지방 중심의 규제 완화는 한계가 있을 수밖에 없다"며 "수도권 중심으로 규제 완화를 하되, 수도권에서도 규제 지역보다는 외곽의 성장관리권역 등 비규제 지역 중심으로 대책을 시행해야 한다"고 지적했다.